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便宜撿漏?“高齡”二手房再便宜最好也別買!

2019年房價經過國家的一系列調整之后,進入了一個相對平穩的狀態,但是對于絕大部分普通的家庭來說,想要買一套各方面都合適的新房并不是一件簡單的事。

便宜撿漏?“高齡”二手房再便宜最好也別買!

買房也是每個家庭的大事情,價格、房屋位置、家庭條件、物業公司等都需要全家人仔細考慮才能作出決定。而二手房不僅價格相對于新房來說更實惠些,現房、自帶裝修、交通和配套設施都比較齊全這些都是二手房的自帶優勢,因此二手房一直都很受購房者的歡迎。

但是購買二手房也需要關注一些細節性的問題,像房子的房齡,因為二手房的房齡關系到購房者可以在這個房子里面住多久,能貸多少購房款,甚至能不能貸款,房子是否還有升值空間或者是否貶值,這些都和房齡息息相關。

一、房齡、房屋的使用年限及房產證日期的差別

很多人都分不清房齡、房屋的使用年限以及房產證日期的差別,容易混淆,所以購房者應先搞清楚三者之間的區別。

房齡指的是在房子建好后,開發商驗收交付完成之日開始算起,是房子開始交付使用之后的年限。

房屋的使用年限是指房子土地的使用年限,是從國家批準開發商得到土地使用之日算起,一般的住宅用地的房屋使用年限是70年。

房產證日期一般是指房子建好之后,房子的所有者拿到物業產權的時間。

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二、房齡影響

1、對貸款的影響

房屋太老,最直接的影響就是貸款的縮水,老房子的貸款額度較低,或者有的銀行直接不予放貸。這主要是根據房屋的評估結果來決定,之所以難貸款,很大一部分原因在于土地年限的縮水。

公積金貸款

一般來說,二手樓貸款期限不得超過20年,貸款期限與樓齡之和不得超過40年。如果二手房超過20年,所能貸款年限也就越低;如果樓齡超過40年就有可能將不會能獲得貸款。

商業貸款

二手房的商貸年限受房齡和貸款人年齡兩個因素影響,最長不超過30年。

(1)看房齡

一般來說,貸款年限=50-房齡(各銀行間有差異)。也就是說,老舊的二手房由于房齡比較老,所能貸款的年限有限;如果房齡超過20年,銀行批貸的可能性低。

(2)看貸款人年齡

在通常情況下,貸款年限=65-貸款人年齡(部分銀行是70-貸款人年齡)。也就是說,如果購房者你的年齡過大,或者是超過銀行所限制的年齡的話,那么就有可能會被拒貸。

以上兩種算法取較短的年限,二手房房齡多大是以銀行認可的評估機構的評估報告為準。

2、房屋產權年限

相信大家都知道,普通住宅的產權年限一般為70年,因此通常來說,房齡越老,房屋的剩余產權年限就越短。但房屋產權70年后可以續期、不需申請、正常交易(這是目前普遍默認的方法,但具體的規定還沒確定)

3、房屋剩余壽命

雖然房齡不一定完全等于房屋質量,但是房子和人一樣,壽命都是有限的,也就是說,房屋在使用過程中,難免會受到一定的磨損,房屋的質量決定著房屋的自然壽命。相對而言,二手房房齡越老,房屋的磨損也就越大,房屋剩余的可居住期限也就越短。

4、維修費用

不少買家在購買二手房之后都會稍作修整,但是房屋居住越久,房齡越老,受到的磨損就越大,出現的問題也就越多。因此,在購買了房齡較高的房屋后可能花費在維修上的費用也相對更高。在受損程度不斷增加之后,可能還會帶來一系列的安全隱患。

5、居住舒適度

現在新建的房子,在戶型的設計和綠化的規劃方面,都比較新穎、人性化,更關注居住的舒適度,而且物業管理也會比較完善。

而一些房齡比較老的房子,樓層和戶型可能都比較保守,電梯也可能存在安全隱患。甚至還有可能存在小區的環境比較隨便、車位不足、物業管理方面相對不完善等問題,居住的舒適度會因此大大降低。

6、升值空間

現在對于房子來講,不僅僅是一個居住的地方,很多的人買房子,更多的是為了升值或者說是保值,那么一旦這個二手房子的房齡已經超過了二十年,那么這個這個房子的升值的能力肯定也就減弱了,就算是地段多么的好,但是沒有一定的升值空間,這個房子以后在想進行轉手的話,也是不可能的了。

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三、二手房房齡選擇多久合適呢?

一般來說,五至十年的二手房較為合適,因為較遲興建住宅小區、房屋單位、住宅結構等,是比較合理的做法。此外,二手房在五年內必須全額繳納營業稅.五年以上只需支付部分銷售稅的房價上漲,而這些費用一般需要由購房者支付。因此,對于購買二手房的人來說,購買5至10年的二手房更符合成本效益。

四、二手房如何查房齡?

1、查詢二手房的房齡,可以通過看粉飾的墻面,或者房管部門那里確認一下房屋的真實年代,不要隨便聽信中介公司關于房屋年代的介紹。

2、查詢二手房的房齡時,如果遇到房屋內近期裝飾過,可以進入廚房、衛生間觀察,因為廚衛的裝修比較難以改變,一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代,另外由于地板的裝修不容易更換,地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。

3、查詢二手房的房齡,可以通過觀察樓道情況,了解戶表狀況來判斷。

4、如果你對業主提供的真實房齡有所懷疑,可以咨詢小區其他業主或物業工作人員。從外圍入手,得到的結果往往真實性很高。

5、查看產權證,產權辦理時間也能大致判斷房屋時間的年限,如果是單位房,可由產權辦理時間向前遞推兩三年;商品房則遞推一兩年時間。

6、去建委查詢房屋檔案,去建委查詢房屋檔案來判斷房齡是比較穩妥的查詢方式。如果你房屋所在地區已經建立不動產登記中心,你也可以去那查詢。

注意事項:此方法需要房主持房本和身份證明等資料現場查詢。

7、查房產證:房產證上的房齡不夠準確,正常情況下房齡通常比房產證登記時間要長兩年左右;

這種方法適合查詢首次在二手房市場營銷的房子。如果房子已被轉手不止一次,購房者可以查看房屋建成時間,有些產權證上面會寫明建成時間或者測繪說明,這些都是判斷房齡的有效參考。

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